Die Bewertung von Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern wird in der Regel unter Verwendung des Ertragswertverfahrens erstellt. Zur Absicherung des Ergebnisses wird zusätzlich gerne noch das Vergleichswertverfahren verwendet.

Im Folgenden erläutern wir Ihnen die Vorgehensweise beim Ertragswertverfahren. Dazu ist erst einmal festzuhalten, dass sich das Ertragswertverfahren an den zukünftig erzielbaren Erträgen orientiert. Mit anderen Worten wird die Kalkulationsgrundlage eines rational handelnden Investors bzw. eines potentiellen Kaufinteressenten nachgebildet. Es ist so zu verstehen, dass die Investition des Käufers in eine Immobilie, die er nicht selbst bewohnt, eine Alternative zur Geldanlage am Kapitalmarkt. Er möchte also wissen, wie seine Geldanlage verzinst wird und im Falle der Finanzierung, wann sich die Investition amortisiert hat. Dabei beabsichtigt der Eigentümer eine möglichst hohe Rendite aus der Immobilie zu ziehen. Mit anderen Worten müssen sich aus der Immobilie als Kapitalanlage Einnahmen generieren lassen, für die sich die Investition/der Kauf lohnt. Daher liegt beim Ertragswertverfahren das Hauptaugenmerk auf dem höchsten Ertrag und nicht auf dem höchsten Sachwert der Immobilie. Für den Anleger sind nicht unbedingt die Preise anderer ähnlicher Immobilien von Bedeutung, auch nicht die Herstellungskosten der Immobilie. Lediglich die Vergleichbarkeit der künftigen Mieterträge mit Erträgen aus anderen Anlagen ist interessant.

Die Immobilie stellt folglich eine Investitionsmöglichkeit dar die mit dem barwertvergleich zwischen der Geldanlage und dem Immobilienkauf durch Abzinsung der zukünftigen Mietzahlungen bewertet wird. Zentrale Fragen aus Investorensicht sind also:

1. Wieviel sind die künftigen Mietzahlungen heute wert?
2. Wieviel Geld muss heute zu einem Zinssatz i angelegt werden, damit ich die jährlichen Rückflüsse die das Renditeobjekt bringt, bekomme?

Bei dieser Diskontierung (Abzinsung) geht es folglich um den heutigen Wert zukünftiger Zahlungen.

Der Ertragswert auf Grundlage von marktüblich erzielbaren Erträgen wird ermittelt aus dem nach § 16 ImmoWertV ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Abs. 1 ImmoWertV). Dabei sollen bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags selbständig nutzbare Teilflächen nicht berücksichtigt werden.