Mietkauf – eine reizvolle Option mit vielen Fallstricken

Der Mietkauf bedeutet, den späteren Kauf einer Immobilie, zu einem vorher bestimmten Preis, unter vollständiger oder teilweiser Anrechnung, der bis dahin gezahlten Mieten. Häufig gibt es hierbei kein Optionsrecht, sondern einen im Vorhinein vereinbarten Eigentumsübertrag, mit Zahlung der Schlussrate. Der Reiz zum Abschluss eines Mietkaufes besteht darin, dass die Finanzierung leichter ist, als die Finanzierung des Sofortkaufs einer Immobilie. Der Mietkauf ist mit einer Ratenzahlung zu vergleichen, nicht mit Leasing.

Beim Mietkauf gibt es zwei Optionen, die wahrgenommen werden können.

1. Das klassische Modell

Bei diesem Modell verpflichtet sich der Mieter der Immobilie, nach Ablauf einer festgelegten Frist, zu einem Kauf der Immobilie. Die Schulden beim bisherigen Eigentümer werden über monatliche Mietzahlungen getilgt, bis hin zu einem Restbetrag, dender Käufer nach Ablauf einer festgelegten Frist bezahlen muss. Beim klassischen Modell ist häufig eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises fällig. Zudem muss sich der Käufer sicher sein, dass er beim Ablauf der Frist den Restbetrag finanzieren kann.

2. Der Optionskauf

Bei dieser Optionmietet der Interessent die Immobilie, verpflichtet sich allerdings zu keinem Zeitpunkt die Immobilie zu kaufen. Beim Optionskauf verlangt der bisherige Eigentümer der Immobilie allerdings häufig eine höhere Miete, als die Miete dien ormalerweise in dieser Region gezahlt werden muss. Dies geschieht, damit der Interessent die Immobilie auch kauft, da sonst die bisher (an)gezahlte Miete verloren geht. Der Optionskauf ist eine gute Alternative für jemanden, der unbedingt eine bestimmte Immobilie kaufen möchte, zurzeit allerdings noch nichtdas nötige Budget hat. Mit dem vorherigen Mieten der Immobilie kann er diese beispielsweise so lange reservieren, bis er die nötigen Mittel zum Kauf dieser aufbringen kann.

Der Mietvertrag läuft häufig zehn bis fünfzehn Jahre und der Mietpreis bleibt stabil, solange nichts anderes im Vertrag festgelegt wurde.

Interessenten sollten auf verschiedenste Dinge achten und diese mit dem Vermieter/Verkäufer besprechen. Nämlich:

• Wie hoch sind die monatlichen Raten, die Anzahlung, der Gesamtkaufpreis und der Restkaufpreis?
• Wie hoch ist der Anteil des Ansparbetrags an der Monatsrate?
• Wie sicher sind die eingezahlten Gelder, wie werden sie angelegt?
• Wie ist die Immobilie abgesichert, falls der Vermieter insolvent wird?
• Was passiert, wenn sich meine Lebensumstände ändern, beispielsweise bei Umzug, Scheidung oder Verlust des Arbeitsplatzes?
• Wer bezahlt während der Mietzeit anstehende Sanierungsarbeiten und die Verwaltung?
• Sind Sondertilgungen möglich?

Ein Rechenbeispiel für den Mietkauf einer Immobilie ist zum Beispiel:

Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.200 €, wovon 900 € dem Kaufpreis angerechnet werden.

Der Kaufpreis des Objekts liegt bei 250.000 €, der Mietkäufer leistet eine Anzahlung von 20 Prozent. Die Laufzeit des Vertrags liegt bei 10 Jahren.

Nach Ablauf der Laufzeit hat der Käufer 144.000 Euro in seine Immobilie investiert, wovon 108.000 auf den Kaufpreis angerechnet werden. Zusätzlich leistete er eine Anzahlung von 50.000 Euro. Seine Restschuld beträgtnach zehn Jahren 92.000 Euro.

Wenn ein Mietkaufinteressent zu Beginn dieses Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent aufbringen kann, ist es für ihn deutlich günstiger einen herkömmlichen Immobilienkredit aufzunehmen.

Der Mieterbund rät beim Mietkauf zudem zur Vorsicht, da zum Mietkauf häufig Immobilienangeboten werden, welche nicht normal verkauft werden konnten, da sieüberteuert sind oder einige Mängel aufweisen.

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